Promotion immobilière en Côte d'Ivoire : appels de fonds, garanties et retenues

Un promoteur ou une entreprise de construction porte en permanence trois flux d'argent qui dépendent de dates de chantier : les appels de fonds aux acquéreurs, les garanties données ou reçues, et les retenues qu'on lui applique ou qu'il applique. Chacun a une règle et un événement qui le déclenche ou le libère. Quand le suivi de chantier et le suivi financier ne se parlent pas, les fonds sont appelés trop tard, les cautions dorment chez le garant après la fin des travaux, et sortir un dossier complet pour une banque prend une semaine. Ce guide remet les règles à plat, article par article, puis décrit ce qu'il faut tenir à jour pour que les trois flux suivent le chantier.

Les appels de fonds ont un calendrier légal

En vente en l'état futur d'achèvement, le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol et la propriété des constructions existantes au jour du contrat (Code de la construction et de l'habitat, art. 111) ; les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure, et celui-ci en paie le prix à mesure de l'avancement des travaux (art. 112). Le contrat, passé par acte notarié, doit préciser entre autres le prix, les modalités de paiement et le délai de livraison (art. 119). Le vendeur reste maître de l'ouvrage jusqu'à la livraison (art. 113).

Le contrat peut stipuler des versements échelonnés (art. 122), mais leur cumul est plafonné par la loi, quel que soit ce que le contrat dit (art. 124) :

Trois conséquences pratiques. D'abord, l'appel de fonds n'existe pas sans le jalon : c'est l'achèvement des fondations, documenté et daté, qui ouvre le droit d'appeler jusqu'à 20 %, pas la date prévue au planning. Ensuite, aucun versement ne peut être effectué avant la signature du contrat de vente, hors dépôt de garantie du contrat de réservation, sauf programmes dont les dépôts sont couverts par une garantie de remboursement des apports (art. 121). Enfin, en l'absence de cette garantie, aucun versement ni dépôt ne peut intervenir avant la réalisation du stade correspondant (art. 124, dernier alinéa).

Le contrat peut prévoir une pénalité pour retard dans les versements, dans la limite de taux maximaux fixés par décret (art. 125), et une clause de résolution de plein droit, qui ne produit effet que trois mois après une sommation ou un commandement resté infructueux (art. 126). Autrement dit, un acquéreur en retard se relance par acte formel, et le compte à rebours ne démarre qu'à ce moment-là.

Le contrat de réservation, et son dépôt plafonné

La vente peut être précédée d'un contrat de réservation préliminaire, écrit, contre un dépôt de garantie (art. 128 et 129). Ce dépôt ne peut excéder 10 % du prix prévisionnel si la vente doit être signée dans l'année, 5 % entre un et deux ans, et rien au-delà de deux ans (art. 130). Le réservant notifie le projet d'acte notarié au réservataire un mois au moins avant la signature (art. 131). Sans garantie de remboursement, les dépôts sont inscrits sur un compte spécial au nom du réservataire, indisponibles et insaisissables jusqu'à la vente (art. 132 et 133).

Les garanties du promoteur : achèvement ou remboursement

Le Code impose au vendeur d'immeuble à construire l'une des deux garanties suivantes, conformes aux articles 205 et suivants.

La garantie de bon achèvement

Elle est soit délivrée par une banque, un établissement financier ou une compagnie d'assurances agréés en Côte d'Ivoire (art. 206 a), sous la forme d'une ouverture de crédit obligeant le garant à avancer ou payer les sommes nécessaires à l'achèvement sur simple demande de l'acquéreur, ou d'un cautionnement solidaire avec renonciation aux bénéfices de division et de discussion (art. 207) ; soit constituée par le vendeur lui-même, par la justification des moyens d'assurer le financement intégral de la construction (art. 206 b et 208), à partir des sommes déjà dépensées, des crédits confirmés, des prix de vente stipulés aux contrats conclus et des fonds propres (art. 209).

La garantie de remboursement

Délivrée par les mêmes établissements agréés (art. 210), elle prend la forme d'un cautionnement par lequel la caution s'oblige, solidairement avec le vendeur, à rembourser les versements de l'acquéreur en cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour défaut d'achèvement (art. 211). Vendeur et garant peuvent substituer l'une des garanties à l'autre en cours de contrat, si le contrat de vente l'a prévu, avec notification à l'acquéreur (art. 212).

Les deux garanties prennent fin à l'achèvement de l'immeuble (art. 213), c'est-à-dire lorsque sont exécutés les ouvrages et installés les équipements indispensables à son utilisation, les défauts non substantiels n'étant pas pris en compte (art. 115). C'est le constat d'achèvement qui libère le garant, et donc la ligne de crédit ou l'engagement que la banque vous compte. Une garantie d'achèvement qui court six mois après la livraison, faute d'avoir demandé la mainlevée, coûte de l'argent pour rien.

Dans un contrat de promotion immobilière

Quand vous agissez comme promoteur mandaté par un maître d'ouvrage, votre garantie de bonne exécution couvre les sommes excédant le prix convenu nécessaires à la réalisation de l'ouvrage ; elle est donnée sous forme d'ouverture de crédit ou de cautionnement solidaire, par un établissement agréé, et doit couvrir 20 % du montant initial (art. 214). En sens inverse, le maître de l'ouvrage vous doit une indemnisation pour les dépassements résultant de son fait, notamment de ses retards de paiement, et le contrat peut prévoir une indemnité forfaitaire à ce titre (art. 215).

Cautions, garanties à première demande et retenues sur vos marchés

Deux instruments qui ne se mobilisent pas à la même vitesse

Le cautionnement est accessoire à la dette garantie. Il ne se présume pas : il se prouve par un acte signé de la caution et du créancier, portant la mention manuscrite de la somme maximale garantie en lettres et en chiffres (Acte uniforme sur les sûretés, art. 14). Il est réputé solidaire (art. 20). La caution ne paie qu'en cas de non-paiement du débiteur, et le créancier ne peut la poursuivre qu'après une mise en demeure adressée au débiteur et restée sans effet (art. 23) ; dans le mois qui suit, il doit informer la caution du montant restant dû, faute de quoi elle n'est pas tenue des intérêts et pénalités échus entre-temps (art. 24). L'extinction de la dette éteint la caution (art. 36).

La garantie autonome est un engagement distinct : le garant s'oblige à payer une somme déterminée au bénéficiaire, sur première demande ou selon des modalités convenues (art. 39). Elle doit être écrite, avec des mentions obligatoires à peine de nullité, dont le montant maximum, la date ou le fait entraînant son expiration, et l'impossibilité pour le garant d'opposer les exceptions de la caution (art. 41). La demande de paiement est écrite et indique le manquement reproché (art. 45) ; le garant a cinq jours ouvrés pour en vérifier la conformité (art. 46) ; le donneur d'ordre ne peut faire défense de payer que si la demande est manifestement abusive ou frauduleuse (art. 47). Elle cesse à la date convenue, à la présentation des documents libératoires prévus, ou sur déclaration écrite du bénéficiaire (art. 49).

Sur les marchés publics : des taux et des délais fixés par le Code

Deux règles à connaître par cœur. Toute garantie financière doit porter une date précise de caducité ou l'événement qui l'éteint (art. 95.5 et 97.6). Et à l'expiration des délais de libération, les garanties sont libérées même en l'absence de mainlevée, sauf si l'administration a notifié au garant, par lettre recommandée ou remise contre émargement, que le titulaire n'a pas rempli ses obligations (art. 99.3). Beaucoup d'entreprises l'ignorent et laissent leur banque compter des engagements qui n'existent plus.

Sur les marchés privés, rien de tout cela n'est fixé par la loi ivoirienne : le taux de retenue, le délai de garantie, l'événement libératoire et le délai de restitution sont ceux de votre marché. S'ils n'y sont pas écrits, vous n'avez rien à opposer.

Pourquoi ça traîne, et ce qu'il faut tenir à jour

Les trois flux ont un point commun : chacun est déclenché ou libéré par un événement de chantier daté, et l'entreprise sait rarement, au jour près, lesquels sont survenus. Le conducteur de travaux sait que les fondations sont finies ; la direction financière l'apprend à la réunion mensuelle ; l'appel de fonds part avec trois semaines de retard. La réception définitive est signée ; personne ne demande la mainlevée de la retenue dans les trente jours ; elle dort. La banque demande un état des garanties en cours et des appels de fonds émis : il faut une semaine pour le reconstituer.

Ce qu'il faut, c'est un registre unique tenu au jour le jour :

• Par programme ou marché, les jalons : fondations, hors d'eau, achèvement, mise à disposition, réceptions provisoire et définitive, avec la pièce qui les prouve (PV, constat, attestation).
• Par acquéreur, l'état des appels de fonds : cumul appelé, cumul encaissé, plafond du stade atteint, retards et actes formels envoyés.
• Par garantie : nature (caution, autonome, retenue), donneur d'ordre, bénéficiaire, garant, montant, date d'émission, événement libératoire, date de caducité, pièces exigées pour la mainlevée, mainlevée obtenue ou non.
• Le dossier banque prêt en permanence : les mêmes lignes, exportables le jour où on vous les demande.

Et une règle hebdomadaire : tout jalon survenu sans appel de fonds émis, et toute garantie dont l'événement libératoire est passé sans mainlevée dans le délai, passent en décision cette semaine. C'est le même mécanisme que pour un encours qui dort chez un distributeur ou une facture qu'on laisse vieillir : un actif dont personne ne surveille la date.

Questions fréquentes

Jusqu'à quel montant puis-je appeler des fonds en VEFA ?

20 % du prix prévisionnel à l'achèvement des fondations, 60 % à la mise hors d'eau, 90 % à l'achèvement des travaux ; le solde à la mise à disposition, consignable en cas de contestation (art. 124). Aucun versement avant la signature de l'acte, hors dépôt de réservation ou programme couvert par une garantie de remboursement (art. 121).

Quelle est la différence entre garantie d'achèvement et garantie de remboursement ?

La première assure l'achèvement de l'immeuble (ouverture de crédit ou cautionnement solidaire d'un établissement agréé, ou justification du financement intégral par le vendeur, art. 206 à 209). La seconde est un cautionnement solidaire de remboursement des versements en cas de résolution pour défaut d'achèvement (art. 210 et 211). Substitution possible si le contrat le prévoit (art. 212) ; fin à l'achèvement (art. 213).

Quand une retenue de garantie sur un marché public doit-elle être restituée ?

Sous trente jours après la réception définitive, si les obligations de la période de garantie sont remplies (art. 99.2). La garantie de bonne exécution est libérée sous quinze jours après la réception provisoire (art. 99.1). À l'expiration de ces délais, libération automatique sauf notification contraire au garant (art. 99.3).

Une caution bancaire et une garantie à première demande, est-ce la même chose ?

Non. La caution ne paie qu'en cas de non-paiement du débiteur, après mise en demeure (AUS, art. 23). La garantie autonome se paie sur première demande conforme, vérifiée sous cinq jours ouvrés (art. 39 et 46), et le donneur d'ordre ne peut s'y opposer que pour abus manifeste ou fraude (art. 47).

Que doit contenir une garantie pour être valable ?

Un cautionnement : un acte signé avec la mention manuscrite de la somme maximale en lettres et en chiffres (AUS, art. 14). Une garantie autonome : les mentions de l'article 41, à peine de nullité. Sur les marchés publics, une date de caducité ou un événement d'extinction précis (Code des marchés publics, art. 95.5 et 97.6).